別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津 -2 三重県 三重第２ 氏名  不動産鑑定士　九鬼　精一郎   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 40,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月22日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津市上浜町１丁目１１７番２ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 西5.4m市道 水道、ガス 江戸橋 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． ４ｍ市道 交通 施設 江戸橋駅南西方 620m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近利便性に優れた住宅地である。今後とも現況を維持するものと判断され、地価は安定的に推移す ると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は津市内の戸建住宅を主体とする住宅地。需要者は同一需給圏内に居住する個人が大部分を占める。津市内 には住宅団地が多く存在し、住宅地はやや供給過剰気味である。需要は物件によって格差があるものの堅調である。土 地は標準的規模で７００万円～８００万円程度が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用の使用の戸建住宅を主とする区画整然とした住宅地域であり、共同住宅等の新規の収益物件も見受けられないため 、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であり、一般的に取引価格を指標 として価格が決定されるため、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津 -3                      　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [ 97.9] 100 100 [101.0] 100 [ 75.6] [100.0] 100 49,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     49,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津市の人口は微減傾向にある。景気は、新型 コロナの影響が徐々に緩和されつつあり、持 ち直しの動きが続いている。 駅への接近性に優れた住宅地であり、コロナ 禍ではあるが需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 -23.6 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％