鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０８ -1	津市		更地	（　）	不整形	南東8m県道、北東5.2m、角地		近商居住誘導区域 (100,300)
b	１０３ -42	津市		建付地	（　）	長方形	西29m国道、東5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,400)
c	１１１ -146	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m市道、中間画地		商業居住誘導区域内 (90,360)
d	１０３ -70	津市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m市道、南5m、角地		近商都市機能誘導区域 (100,200)
e	１０４ -58	津市		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.7m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,342)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 79,607	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	84,409	100 [ 78.2]	107,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	111,000
b	(　 ) 94,814	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 102.0]	123,320	100 [ 111.2]	110,899		114,000
c	(　 ) 81,393	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	81,067	100 [ 70.0]	115,810		119,000
d	(　 ) 133,818	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	131,194	100 [ 114.5]	114,580		118,000
e	(　 ) 66,071	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	65,939	100 [ 60.8]	108,452		112,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -18.5
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -21.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +16.5
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -33.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,175,727	3,930,639	15,245,088	14,084,400	1,160,688	（　0.9458） 1,097,779	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	20,712,811 円　　　　（　 56,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ4	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	364 ㎡	28.0 m x 13.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸し店舗、２階以上部分貸し事務所を想定

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

共用部分を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	2,595	486,563	5.0	2,432,815
							0.0	0
2～ 4	事務所	250.00	80.0	200.00	2,136	427,200	5.0	2,136,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	78.8	787.50		1,768,163		8,840,815
								0

⑨年額支払賃料	1,768,163 円　×　12ヶ月　＝　 21,217,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 787.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,217,956 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,121,796 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,096,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,840,815 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,175,727 円　　　　（　 52,681 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃　　　　-1	1,607 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,033	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,145 円/㎡　月額支払賃料（　 2,136 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３賃ｙ　　　　-51	2,007 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,398
c	１１０賃　　　　-7	1,367 ( 1,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,025

津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	970,000 円	194,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	636,539 円	21,217,956　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,649,000 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,930,639 円　（　　　　　　 10,798 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,084,400 円（　　　　　 38,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,175,727 円
②総費用	3,930,639 円
③純収益　①－②	15,245,088 円
④建物等に帰属する純収益	14,084,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,160,688 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,097,779 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,016 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,712,811 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
津 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

津 5-5

三重県

三重第２

氏名

不動産鑑定士　吉田　望実

TEL.

鑑定評価額

41,500,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	津市丸之内４２９番外｢丸之内３２－１８｣				②地積　(㎡)	364 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (100,500)
	2:1	店舗ＲＣ4F1B	中低層の店舗、事務所が建ち並ぶ既成商業地域	北25m県道、西側道	水道、ガス、下水	津新町 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 20 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

津新町駅北東方

1.3km

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

概ね現状での推移が見込まれる状況である。社会経済活動の回復が見られるが、新型コロナ以前の状況には至っ
ていな。先行き不透明感は残るため今後の動向には注意を要する。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 114,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は津市及び周辺市に所在する商業地域である。需要者は、津市に地縁性を有する個人事業者から全国的な事
業展開を行う法人まで想定される。市役所、裁判所などが建ち並ぶ市街地中心部に形成された業務地域であり、社会経
済活動の回復も一部では見られるが、先行き不透明感は残る。なお、取引面積にばらつきがあり取引価格に幅が見られ
るため、中心となる価格帯は見いだせない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は市役所周辺の既成業務地域であり、原価法は適用しなかった。比準価格は市街地方面で成立した事例より試
算され市場の取引実態を反映している。賃貸物件は駐車場等の利用条件により商業事業者向けの賃貸市場の成熟は総じ
て低い状況にあるため、収益価格は低位に試算された。収益価格を指標として取引されることは殆ど見られない地域の
実情から、比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　津 5-9                     　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    115,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

今般の新型コロナの影響は緩和傾向。個人消
費や生産活動等で回復が見られるが、変異株
等で先行きは不透明。地価は回復傾向を示す
。

社会経済活動の回復は見られるが、先行き不
透明感は残るため、不動産取得意欲は慎重に
なっている。地価はほぼ安定的になりつつあ
る。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

-0.9 ％

３　試算価格算定内訳

津 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０３ -42	津市		建付地	（　）	長方形	西29m国道、東5m、二方路		商業都市機能誘導区域 (100,400)
b	１０３ -45	津市		更地	（　）	長方形	西5m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,300)
c	１０３ -52	津市		建付地	（　）	不整形	西14m市道、中間画地		商業都市機能誘導区域 (90,400)
d	１０８ -1	津市		更地	（　）	不整形	南東8m県道、北東5.2m、角地		近商居住誘導区域 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 94,814	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 75.0]	100 [ 102.0]	123,320	100 [ 107.0]	115,252	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	119,000
b	(　 ) 104,488	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	104,175	100 [ 85.4]	121,985		126,000
c	(　 ) 75,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	79,245	100 [ 70.6]	112,245		116,000
d	(　 ) 79,607	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 94.5]	84,409	100 [ 81.6]	103,442		107,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0
c	競売	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
c	競売	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 114,000 円／㎡]

津 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、土地再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,101,299	3,928,168	15,173,131	14,084,400	1,088,731	（　0.9458） 1,029,722	（ 5.3 - 0.0 ） 5.3％
	⑧収益価格	19,428,717 円　　　　（　 53,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

津 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	250.00	ＲＣ4	1,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	500 ％	500 ％	364 ㎡	28.0 m x 13.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階から４階は部分貸し事務所を想定。

⑦有効率　 78.8 ％
の理由

玄関、エレベーター等の共用部分。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	75.0	187.50	2,600	487,500	5.0	2,437,500
							0.0	0
2～ 4	事務所	250.00	80.0	200.00	2,123	424,600	5.0	2,123,000
							0.0	0
～

～

～

計		1,000.00	78.8	787.50		1,761,300		8,806,500
								0

⑨年額支払賃料	1,761,300 円　×　12ヶ月　＝　 21,135,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 787.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,135,600 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,113,560 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,022,040 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,806,500 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 79,259 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,101,299 円　　　　（　 52,476 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	１１３賃ｙ　　　　-51	2,007 ( 1,997)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,182	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,132 円/㎡　月額支払賃料（　 2,123 円/㎡）　基準階 2 F B
b	１１３賃　　　　-1	1,607 ( 1,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	1,826
c	１１３賃ｙ　　　　-21	1,515 ( 1,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,683

津 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	970,000 円	194,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	634,068 円	21,135,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 287,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,649,000 円	194,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	194,000 円	194,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,928,168 円　（　　　　　　 10,792 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9458

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	194,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0726	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0673 × 30 ％　＋ 0.0983 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,084,400 円（　　　　　 38,693 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,101,299 円
②総費用	3,928,168 円
③純収益　①－②	15,173,131 円
④建物等に帰属する純収益	14,084,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,088,731 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,029,722 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,829 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,428,717 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,400 円／㎡）