別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
松島 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松島 -2 宮城県 宮城第1 氏名  不動産鑑定士 真木 芳美   TEL.
鑑定評価額 6,790,000 円  1㎡当たりの価格 27,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
22,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
宮城郡松島町高城字元釜家2番3
②地積
 (㎡)
246  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,172)

1.5:1
住宅

W2
中規模住宅が建ち並
ぶ既成住宅地域
北4.3m町道、東側道 水道、下水 高城町

200m
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南    20 m、北   200 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
JR仙石線高城町駅の北西側
に位置する概して幅員狭小街
路が多い既成住宅地域。


基準方位 北、4.
3m町道
交通

施設
高城町駅北西方

200m
法令

規制
1住居
(60,172)


⑤地域要因の将
 来予測
JR高城町駅及び高城町商店街に近接し、交通アクセスや生活利便性が相対的に優る住宅地域であるが、地域内
外の発展を促進する要因がほとんどなく、今後の地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0
角地                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格             8,450 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はJR仙石線「高城町」駅及びJR東北本線「松島」駅・「愛宕」駅を最寄り駅とする既成住宅地域及び市
街地外縁の分譲住宅地域一円。需要者は、松島町内に居住する個人が大半を占める。人口減が影響し、需要は減退して
いる。近隣地域は駅や商業施設等に近接して利便性が相対的に優る地域であるが、当地域についても需要は減退傾向に
ある。需要の中心価格帯は、250㎡程度の更地で700万円前後、新築戸建で2500万円前後。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は自用住宅地等の取引事例から求めたもので、取引市場の実態を反映して説得力が高い。地域内にアパートが
存するので収益価格を求めたが、近年の人口減が賃料低下や空室率の増加に影響していることなど、投資額に見合う収
益が得られず比準価格より低位となった。よって、収益価格は参考に留め、市場実態を反映する比準価格を採用し、代
表標準地からの価格検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 松島 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         28,100 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[101.0]
[100.0]
100
27,300 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
観光産業がコロナ禍により影響を受けて需要
回復には時間がかかっていること等が地域経
済に影響を与えている。


街路整備や街区の整然性があまり良くない住
宅街であるが、JR駅や商店街に近接する利
便性が評価されてきたが、やや需要は弱含み


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -2.0
環境        +1.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 松島 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 23110
20
-60
宮城郡松島町

建付


  
(           ) 
不整形 南西16m県道、
中間画地




1住居

(60,200)
b 23110
40
-1016
宮城郡松島町

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 北東6m町道、
北4m、西4m、
三方路



2住居

(60,200)
c 23110
40
-1007
宮城郡松島町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m町道、
中間画地




1低専

(50,80)
d 23110
40
-1034
宮城郡松島町

建付


  
(           ) 
長方形 南西6m町道、
中間画地




1低専

(50,80)
e 23110
50
-52
宮城郡松島町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m町道、
中間画地




1住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
23,231  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

28,441 
100
[ 105.0]

27,087 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

27,100 
b (            
27,577  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

27,036 
100
[  97.0]

27,872 

27,900 
c (            
26,543  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

25,918 
100
[  94.1]

27,543 

27,500 
d (            
28,351  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

27,795 
100
[ 102.0]

27,250 

27,300 
e (            
19,061  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

18,816 
100
[  66.3]

28,380 

28,400 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境      -1.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境     -35.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,600 円/㎡]  



松島 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,630,336 

523,254 

2,107,082 

2,006,400 

100,682 
( 0.9699
97,651 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        2,077,681 円    (       8,450 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
松島 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 85.40 W2 170.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   172 %   246 ㎡     18.0 m x   13.5 m  前面道路:町道         4.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 平均賃貸面積42㎡のファミリータイプの共同住宅を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段・外廊下のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
85.40 

100.0 

85.40 

1,294 

110,508 
2.0  221,016 
0.0  0 

 2 2
住宅
85.40 

100.0 

85.40 

1,321 

112,813 
2.0  225,626 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


170.80 

100.0 

170.80 


223,321 
446,642 
0 
⑨年額支払賃料        223,321 円 × 12ヶ月 =        2,679,852 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      170.80 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等により担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,679,852 円  ×     7.0 %                          
+            144,000 円  ×     7.0 % =         197,670 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,626,182 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           446,642 円 ×    93.0 %  ×    1.00 % =            4,154 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,630,336 円    (         10,692 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2311042
    -1046
1,098  
  1,074
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 85.0]
100
[100.0]

1,292 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,323 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,321 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 2311042
    -1009
1,543  
  1,511
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[110.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,403 
c 2311042
    -1008
1,522  
  1,489
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[ 98.0]

1,412 
松島 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 105,600 円           26,400,000 ×       0.4 %
②維持管理費 112,954 円             2,823,852 ×       4.0 %
③公租公課  土地                14,300 円     査定額
 建物               211,200 円           26,400,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        52,800 円           26,400,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        26,400 円           26,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    523,254 円 (               2,127 円/㎡)  (経費率    19.9 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 18 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9699    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 26,400,000 円                          設計監理料率
  150,000 円/㎡ ×      170.80 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0760        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0629 ×  45 % + 0.0837 ×  40 % + 0.0945 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,006,400 円  
(              8,156 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,630,336 円      
②総費用 523,254 円      
③純収益 ①-② 2,107,082 円      
④建物等に帰属する純収益 2,006,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 100,682 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
97,651 円      

  (                            397 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               2,077,681 円


(                         8,450 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
松島 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
松島 -2 宮城県 宮城第1 氏名  不動産鑑定士 中山 修   TEL.
鑑定評価額 6,790,000 円  1㎡当たりの価格 27,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
22,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月20日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
宮城郡松島町高城字元釜家2番3
②地積
 (㎡)
246  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)

(その他)



(60,172)

1.5:1
住宅

W2
中規模住宅が建ち並
ぶ既成住宅地域
北4.3m町道、東側道 水道、下水 高城町

200m
(2)



①範囲 東   100 m、西    50 m、南    20 m、北   200 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    14.0 m、規模         250 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
高城町駅の近くに位置する狭
い街路が多い既成住宅地域


基準方位北、4.3
m町道
交通

施設
高城町駅北西方

200m
法令

規制
1住居
(60,172)


⑤地域要因の将
 来予測
高城町駅、高城町商店街に近い既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、現状維持にて推移すると予
測する。人口減少・高齢化等を反映して、地価は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0
角地                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            27,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格             6,460 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、松島町の中心部及びその周辺の住宅地域。需要者は、松島町に地縁を有する個人が中心である。最寄り
駅や商店街の近くに位置する既成住宅地域であるが、人口減少や高齢化傾向等を反映して需要は低調である。需要の中
心となる価格帯は、250㎡程度の更地で700万円前後と推定される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
周辺にはアパートも散見されるが、主たる需要者は居住目的の個人であり、自用目的の取引が中心となる地域である。
土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。よって、比準価格を採用して、収
益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 松島 -1                     ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +2.0
[前年代表標準地等の価格]
         28,100 円/㎡
[100.0]
100
100
[102.0]
100
[ 99.7]
[100.0]
100
27,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           27,700 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
人口減少・高齢化の進行により、地域経済の
停滞、不動産需要の減退が続いている。



旧来からの既成住宅地域であり、地域要因に
特段の変動はない。需要者は地縁・血縁関係
者が中心であり、地価は下落傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +2.0
交通・接近     -6.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.4 %  %
3 試算価格算定内訳 松島 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 23110
20
-60
宮城郡松島町

建付


  
(           ) 
不整形 南西16m県道、
中間画地




1住居

(60,200)
b 23110
30
-87
宮城郡松島町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西6m町道、
北西6m、角地




1低専

(50,80)
c 23110
40
-1007
宮城郡松島町

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4m町道、
中間画地




1低専

(50,80)
d 23110
40
-60
宮城郡松島町

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北西4.1m私道
、中間画地




1低専

(40,60)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
23,231  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[  81.6]

28,441 
100
[ 103.6]

27,453 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

27,500 
b (            
30,616  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

29,130 
100
[ 102.8]

28,337 

28,300 
c (            
26,543  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

25,918 
100
[  97.9]

26,474 

26,500 
d (            
24,348  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  92.0]

26,465 
100
[  94.1]

28,124 

28,100 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +9.0 交通・接近   -2.0 環境      -3.0
画地     -18.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -4.0 環境      +5.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -4.0 環境      +2.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -4.0 環境       0.0
画地      -8.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      27,600 円/㎡]  



松島 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

2,701,530 

558,269 

2,143,261 

2,066,400 

76,861 
( 0.9718
74,694 
  4.9 -  0.2 )
4.7%  
⑧収益価格        1,589,234 円    (       6,460 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
松島 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 85.40 W2 170.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1住居

60 %   200 %   172 %   246 ㎡     18.0 m x   13.5 m  前面道路:町道         4.3 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2DKタイプ、平均専有面積約43㎡、平面駐車場7台のアパートを想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段・外廊下のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
85.40 

100.0 

85.40 

1,300 

111,020 
2.0  222,040 
0.0  0 

 2 2
住宅
85.40 

100.0 

85.40 

1,330 

113,582 
2.0  227,164 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


170.80 

100.0 

170.80 


224,602 
449,204 
0 
⑨年額支払賃料        224,602 円 × 12ヶ月 =        2,695,224 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      170.80 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)   3,000 円/台 ×    4 台 × 12ヶ月 +            =          144,000 円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等で担保されており、計上を要しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,695,224 円  ×     5.0 %                          
+            144,000 円  ×     5.0 % =         141,961 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,697,263 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           449,204 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    2,701,530 円    (         10,982 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 2311022
    -55
1,213  
  1,187
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 89.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,363 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,332 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,330 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 2311042
    -1006
1,186  
  1,186
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 90.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,318 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
松島 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 114,800 円           28,700,000 ×       0.4 %
②維持管理費 113,569 円             2,839,224 ×       4.0 %
③公租公課  土地                14,200 円     査定額
 建物               229,600 円           28,700,000 ×    50.0 % ×   16.00 /1000
④損害保険料        57,400 円           28,700,000 ×      0.20 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円           28,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    558,269 円 (               2,269 円/㎡)  (経費率    20.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.9 %  ⑥g :賃料の変動率 0.2 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円                          設計監理料率
  163,000 円/㎡ ×      170.80 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0720        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0588 ×  45 % + 0.0783 ×  40 % + 0.0945 ×  15 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,066,400 円  
(              8,400 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 2,701,530 円      
②総費用 558,269 円      
③純収益 ①-② 2,143,261 円      
④建物等に帰属する純収益 2,066,400 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 76,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
74,694 円      

  (                            304 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.7 %

                               1,589,234 円


(                         6,460 円/㎡)