別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月14日 提出
横浜港北 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -2 神奈川県 神奈川第3 氏名  不動産鑑定士 馬場 佳子   TEL.
鑑定評価額 56,200,000 円  1㎡当たりの価格 284,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
220,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市港北区大倉山7丁目2047番15
「大倉山7-4-14」
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,150)
準防

(その他)
高度3種最高15m


(70,150)

1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パートが混在する住
宅地域
西4m市道 水道、ガス、下水 大倉山

1.3km
(2)



①範囲 東    40 m、西    20 m、南    10 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         198 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  4
m市道
交通

施設
大倉山駅北西方

1.3km
法令

規制
1中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
短期的には現状のまま推移するものの、長期的には画地の分割がさらに進むものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           292,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           160,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市港北区及び周辺区内の東横線沿線又は地下鉄ブルーライン沿線等の住宅地域である。大倉山駅周
辺及び近接の最寄り駅周辺の住宅地域との価格牽連性は特に高く、100㎡未満の小規模画地を中心に市況は強含みで
推移している。主な需要者は東京及び横浜の中心部に勤務する二次取得者であるが、小規模宅地については一次取得者
中心である。中心となる価格帯は、小規模な新築建売住宅で5000万円~6000万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当該近隣及び周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、一般住宅を主体とした収益性よりも快適性が重視され
る地域で、標準的な画地の取引も自用目的中心である。よって、取引の実態を反映している実証的な比準価格を重視し
、収益価格を比較考量することが妥当と判断し、代表標準地との均衡にも留意の上、単価と総額との関連性をも考慮し
て鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜港北 -34                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        314,000 円/㎡
[103.5]
100
100
[100.0]
100
[116.1]
[101.0]
100
283,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          275,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
港北区の住宅地市況は総じて堅調に推移し、
供給不足が顕在化いている一方、二極化は引
き続き顕著である。


特段の変動要因は見られない。最寄駅から距
離はあるものの小規模物件を中心に強含みで
推移している。


特筆すべき事項はない


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +2.0
環境       +15.0
行政        -1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.3 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜港北 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10503
02
-16
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西4m私道、
中間画地




1住居
高度1種最高10m
(70,160)
b 10503
11
-3
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 10503
06
-7
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
長方形 西3m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
d 10503
14
-22
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
不整形 南西5m私道、
中間画地




準工
高度5種最高20m
(70,200)
e 10503
02
-42
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
長方形 北東4.9m市道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
277,645  
100
[ 100.0]
[ 101.8]
100
100
[ 100.0]
100
[  90.9]

310,938 
100
[ 117.6]

264,403 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

267,000 
b (            
277,831  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

275,652 
100
[  93.1]

296,082 

299,000 
c (            
256,061  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

256,315 
100
[  92.2]

277,999 

281,000 
d (            
464,795  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.9]

476,074 
100
[ 157.6]

302,077 

305,000 
e (            
356,000  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 111.1]

323,636 
100
[  96.0]

337,121 

340,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.0 環境     +12.0
画地      -9.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +3.0 環境     +50.0
画地      -1.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.25 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地     +11.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -3.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     292,000 円/㎡]  



横浜港北 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,999,374 

854,252 

4,145,122 

2,678,800 

1,466,322 
( 0.9725
1,425,998 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       31,688,844 円    (     160,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜港北 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 100.00 LS2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度3種最高15m
70 %   150 %   150 %   198 ㎡     15.0 m x   13.0 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 2LDK50㎡、各階2戸を想定。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外廊下、外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
100.00 

100.0 

100.00 

2,050 

205,000 
2.0  410,000 
1.0  205,000 

 2 2
住宅
100.00 

100.0 

100.00 

2,107 

210,700 
2.0  421,400 
1.0  210,700 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


200.00 

100.0 

200.00 


415,700 
831,400 
415,700 
⑨年額支払賃料        415,700 円 × 12ヶ月 =        4,988,400 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,988,400 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         199,536 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,788,864 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           831,400 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            7,981 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          415,700 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          202,529 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,999,374 円    (         25,249 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1050311

    -33
2,395  
  2,296
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]

2,281 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,200 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,107 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1050311

    -34
2,402  
  2,303
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[110.0]
100
[ 98.0]

2,228 
c 1050308

    -44
2,067  
  2,066
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,176 
横浜港北 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 185,000 円           37,000,000 ×       0.5 %
②維持管理費 149,652 円             4,988,400 ×       3.0 %
③公租公課  土地               131,100 円     査定額
 建物               314,500 円           37,000,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        37,000 円           37,000,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,000 円           37,000,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    854,252 円 (               4,314 円/㎡)  (経費率    17.1 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 37,000,000 円                          設計監理料率
  185,000 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0724        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0573 ×  40 % + 0.0770 ×  40 % + 0.0933 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,678,800 円  
(             13,529 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,999,374 円      
②総費用 854,252 円      
③純収益 ①-② 4,145,122 円      
④建物等に帰属する純収益 2,678,800 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,466,322 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,425,998 円      

  (                          7,202 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              31,688,844 円


(                       160,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
横浜港北 -2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -2 神奈川県 神奈川第3 氏名  不動産鑑定士 高橋 芳明   TEL.
鑑定評価額 56,200,000 円  1㎡当たりの価格 284,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
220,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市港北区大倉山7丁目2047番15
「大倉山7-4-14」
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,150)
準防

(その他)
高度3種最高15m


(70,150)

1.2:1
住宅

W2
中規模一般住宅、ア
パートが混在する住
宅地域
西4m市道 水道、ガス、下水 大倉山

1.3km
(2)



①範囲 東    40 m、西    20 m、南    10 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    15.0 m、奥行 約    13.0 m、規模         195 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
徒歩圏内であるが、やや距離
があり画地規模も比較的大き
い住宅地域


基準方位 北4m市
交通

施設
大倉山駅北西方

1.3km
法令

規制
1中専
(70,150)
準防 
高度3種最高15m
⑤地域要因の将
 来予測
最寄り駅からやや距離を要する。最近、画地の細分化が進んでいる地域であるが、昨今の品薄感から強含みの傾
向が見られ始めている。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           300,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           164,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、選好性の高い東急東横線の港北区内の沿線を最寄り駅とする徒歩圏で利便性の高い住宅地域に一致する
。特に大倉山駅及び周辺の最寄り駅の住宅地域との価格牽連性が高い。需要者の中心は、圏域内のほか、東京方面から
の外部流入も多く、比較的価格水準が高いため、都心及び横浜市中心部に通勤する会社経営者等の高額所得者層が多い
。標準的な画地規模(150㎡程度)で土地4500万円、建売で7000万円程度である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
閑静な住宅地域に存するため、需要者は、エンドユーザーが自用目的で取得する場合が中心であり、賃貸住宅等の利用
は遊休地の有効利用程度である。そのため、価格形成要因の主たる要因は、住環境であり、賃料水準が低位であり、元
本果実の相関関係が希薄である。したがって、エンドユーザーが実需目的で取得した取引事例から求めた比準価格を標
準に、収益価格は比較考量し、更に代表標準地との規準価格にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜港北 -34                ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        314,000 円/㎡
[103.5]
100
100
[100.0]
100
[115.7]
[101.0]
100
284,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          275,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産融資環境は引き続き良好であり、当該
地域におけるエンドユーザーの不動産取得意
欲は底堅いものと判断する。


画地の細分化傾向は続いており、単価と総額
との関連から単価的には上昇傾向が認められ
る。


西側道路付けで、選好性は普通程度であり、
特段の価格形成要因の変動は認められない。

行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +4.0
環境       +13.5
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.3 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜港北 -2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10503
02
-16
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ台形 西4m私道、
中間画地




1住居
高度1種最高10m
(70,160)
b 10503
04
-24
横浜市港北区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,140)
c 10503
13
-5
横浜市港北区

更地


  
(           ) 
不整形 北5.4m私道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
d 10503
12
-33
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南2.6m市道、
中間画地




1中専
高度3種最高15m
(70,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
277,645  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.8]

350,836 
100
[ 117.5]

298,584 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

302,000 
b (            
188,055  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.8]

237,629 
100
[  82.4]

288,385 

291,000 
c (            
450,150  
100
[ 100.0]
[ 103.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 114.1]

406,358 
100
[ 118.7]

342,340 

346,000 
d (     482,506
482,506  
100
[ 100.0]
[ 102.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 114.9]

428,754 
100
[  90.3]

474,811 

480,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +9.0 環境     +10.0
画地     -19.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +3.0 環境     -20.0
画地     -19.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.30 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +3.0 環境     +13.0
画地     +16.4 行政       0.0 その他      0.0 行政      +3.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.30 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -5.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地     +14.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     300,000 円/㎡]  



横浜港北 -2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,785,442 

793,956 

3,991,486 

2,490,560 

1,500,926 
( 0.9725
1,459,651 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       32,436,689 円    (     164,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜港北 -2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 100.00 LS2 200.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1中専 準防
高度3種最高15m
70 %   150 %   150 %   198 ㎡     15.0 m x   13.0 m  前面道路:市道         4.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況及び敷地規模等から、共同住宅(ファミリータイプ、2DK、4戸、平均50㎡)を想定した。駐車場はない。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
居宅
100.00 

100.0 

100.00 

1,990 

199,000 
2.0  398,000 
1.0  199,000 

 2 2
居宅
100.00 

100.0 

100.00 

2,031 

203,100 
2.0  406,200 
1.0  203,100 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


200.00 

100.0 

200.00 


402,100 
804,200 
402,100 
⑨年額支払賃料        402,100 円 × 12ヶ月 =        4,825,200 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,825,200 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         241,260 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,583,940 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           804,200 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            7,640 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          402,100 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          193,862 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,785,442 円    (         24,169 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1050309

    -41
2,762  
  2,547
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[120.0]
100
[100.0]

2,302 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,120 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,031 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1050309

    -42
2,520  
  2,415
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[130.0]
100
[ 97.0]

2,104 
c 1050309

    -44
2,810  
  2,694
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[118.8]
100
[100.0]

2,490 
横浜港北 -2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 172,000 円           34,400,000 ×       0.5 %
②維持管理費 144,756 円             4,825,200 ×       3.0 %
③公租公課  土地               116,000 円     査定額
 建物               292,400 円           34,400,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        34,400 円           34,400,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        34,400 円           34,400,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    793,956 円 (               4,010 円/㎡)  (経費率    16.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 34,400,000 円                          設計監理料率
  172,000 円/㎡ ×      200.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0724        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0573 ×  40 % + 0.0770 ×  40 % + 0.0933 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,490,560 円  
(             12,579 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,785,442 円      
②総費用 793,956 円      
③純収益 ①-② 3,991,486 円      
④建物等に帰属する純収益 2,490,560 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,500,926 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,459,651 円      

  (                          7,372 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              32,436,689 円


(                       164,000 円/㎡)