別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月10日 提出
横浜港北 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -8 神奈川県 神奈川第3 氏名  不動産鑑定士 徳田 亮   TEL.
鑑定評価額 833,000,000 円  1㎡当たりの価格 417,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
245,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市港北区綱島東4丁目987番
「綱島東4-6-8」
②地積
 (㎡)
1,997  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)
高度5種最高20m


(80,200)
台形
1:1.5
共同住宅

RC7
一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域
北西8.2m市道、背面道 水道、ガス、下水 綱島

1.1km
(2)



①範囲 東   140 m、西   200 m、南   260 m、北   110 m ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    38.0 m、奥行 約    52.5 m、規模       1,995 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

8.2m市道 交通

施設
綱島駅北東方

1.1km
法令

規制
準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
綱島駅周辺は住環境及び利便性が良好でマンション人気は根強いほか、令和5年3月に新綱島駅が開業予定であ
り、利便性の向上が見込まれることから、地価は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +2.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           422,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                412,000 円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、横浜市北部の最寄駅から概ね徒歩圏内のマンション立地が可能な住宅地域。需要者の中心は分譲マンシ
ョンの建設を目論むデベロッパーである。港北区内でも非常に人気の高い綱島駅徒歩圏の住宅地であり、令和5年3月
に新綱島駅が開業予定で利便性の向上も見込まれ、マンション適地として稀少性が認められる。マンション適地の取引
価格は規模や立地等によりばらつきが大きく、稀少性の高い土地については高値での取引も見受けられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
マンション適地となり得る比較的纏まった規模を有する土地の取引事例を収集し、適切に補修正を行って比準価格は求
められており、信頼性の高い価格が得られた。また、想定事項は多いものの、デベロッパーの投資採算性の観点から開
発法による価格も適切に求められた。マンション適地の需要者は市場流通性及び投資採算性をいずれも重視することか
ら、比準価格及び開発法による価格を関連づけ、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          397,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
直近1年の港北区の人口は微増であり、住宅
需要は概ね堅調である。駅徒歩圏の住宅地の
地価は全般的に上昇基調にある。


綱島駅周辺では市街地再開発事業が行われて
いるほか、令和5年3月に新綱島駅が開業予
定であり、利便性の向上が見込まれる。


個別的要因に変動はないが、二方路に面する
画地であり、日照等の点でやや優位性が認め
られる。
行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.0 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜港北 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10503
05
-24
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
長方形 西11m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
b 10503
05
-12
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
不整形 南9m市道、
西4m、角地




準工
高度5種最高20m
(80,200)
c 10503
10D
-18
横浜市港北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北7.5m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
d 10503
04
-6
横浜市港北区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 東8m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
e 10503
08D
-8
横浜市都筑区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 東9m市道、
北6.5m、
二方路



2中専
高度3種最高15m
(80,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
510,326  
100
[ 100.0]
[ 101.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 115.0]

449,531 
100
[ 107.9]

416,618 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

425,000 
b (            
513,037  
100
[ 100.0]
[ 102.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.5]

498,448 
100
[ 111.1]

448,648 

458,000 
c (            
283,830  
100
[ 100.0]
[ 105.9]
100
100
[   /  ]
100
[ 110.0]

273,251 
100
[  66.3]

412,143 

420,000 
d (            
393,592  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 115.0]

356,629 
100
[  86.5]

412,288 

421,000 
e (            
414,364  
100
[ 100.0]
[ 104.2]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

427,492 
100
[ 103.9]

411,446 

420,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近   -3.0 環境      +8.0
画地     +15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近    0.0 環境     +10.0
画地      +5.5 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -2.0 環境     -32.0
画地     +10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +5.5 環境     -18.0
画地     +15.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.42 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境      +5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     422,000 円/㎡]  



横浜港北 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存しており、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
最有効使用は分譲マンションの敷地であり、賃貸用建物は最有効使用と異なるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
最有効使用を分譲マンションの敷地と判定したため。
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

2,517,057,868 

1,694,055,387 

12 

790,000 

3,980.00 

340,000 

4,770.00 
⑧開発法による価格             823,002,481 円    (               412,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜港北 -8 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,997 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,997.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
985.00 ㎡  4,770.00 ㎡  3,980.00 ㎡  790.00 ㎡  3,980.00 ㎡  RC・7F
 (    55 戸)
 72㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      49.3 %)  (     238.9 %)  (     199.3 %)  (      39.6 %)  (     83.44 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m

80 % 

200 % 

200 % 
間口

奥行
  38.0 m

  58.0 m
前面道路: 市道

特定道路までの距離:
   8.2 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 790,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅      790,000 円/㎡  ×       3,980.00 ㎡  =           3,144,200,000 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                 3,144,200,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    340,000 円/㎡  ×  (1+       3 %) =          350,200 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     350,200 円/㎡  ×      4,770.00 ㎡  =           1,670,454,000 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠 開発行為に該当しないため計上しない
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
            3,144,200,000 円  ×          12 %  =             377,304,000 円 
支出合計 ④+⑤+⑥         2,047,758,000 円 
(4)-4 投下資本収益率     12 %
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 10 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 12 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 19 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目) 25 ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 251,536,000 円       8 %) ×  0.8762  (     14 ヶ月) =            220,395,843 円 
販売総額(2期) 2,263,824,000 円      72 %) ×  0.7972  (     24 ヶ月) =          1,804,720,493 円 
販売総額(3期) 628,840,000 円      20 %) ×  0.7823  (     26 ヶ月) =            491,941,532 円 
収入合計 2,517,057,868 円 
支出 建築工事費(1期) 250,568,100 円      15 %) ×  0.9099  (     10 ヶ月) =            227,991,914 円 
建築工事費(2期) 250,568,100 円      15 %) ×  0.8517  (     17 ヶ月) =            213,408,851 円 
建築工事費(3期) 1,169,317,800 円      70 %) ×  0.7972  (     24 ヶ月) =            932,180,150 円 
開発負担金  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 150,921,600 円      40 %) ×  0.8929  (     12 ヶ月) =            134,757,897 円 
販売管理費(2期) 150,921,600 円      40 %) ×  0.8357  (     19 ヶ月) =            126,125,181 円 
販売管理費(3期) 75,460,800 円      20 %) ×  0.7897  (     25 ヶ月) =             59,591,394 円 
支出合計 1,694,055,387 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
        2,517,057,868 円  -              1,694,055,387 円  =                823,002,481 円 

              412,000 円/㎡ 
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
横浜港北 -8 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -8 神奈川県 神奈川第3 氏名  不動産鑑定士 高橋 芳明   TEL.
鑑定評価額 833,000,000 円  1㎡当たりの価格 417,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
245,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市港北区綱島東4丁目987番
「綱島東4-6-8」
②地積
 (㎡)
1,997  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
準工
(60,200)
準防

(その他)
高度5種最高20m


(80,200)
台形
1:1.5
共同住宅

RC7
一般住宅、マンショ
ン等が混在する住宅
地域
北西8.2m市道、背面道 水道、ガス、下水 綱島

1.1km
(2)



①範囲 東   140 m、西   200 m、南   260 m、北   110 m ②標準的使用 高層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    38.0 m、奥行 約    55.0 m、規模       2,090 ㎡程度、形状 台形
④地域的特性 特記

事項
新綱島駅開通を控え、利便性
の向上が見られるマンション
の建ち並ぶ住宅地域


8.2m市道 交通

施設
綱島駅北東方

1.1km
法令

規制
準工
(70,200)
準防 
高度5種最高20m
⑤地域要因の将
 来予測
新綱島駅開通を控え、周囲の期待感が上昇している。今後、マンション地域として一層熟成していくものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 高層共同住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
二方路               +2.0
台形                 0.0




(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           440,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                365,000 円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、選好性の高い港北区及び周辺区内に存するマンション用地の存する住宅地域に一致する。特に東急東横
線沿線で港北区内に存するマンション用地との間に価格牽連性が強いものと判断する。需要者は、大手及び準大手マン
ションデベロッパー等であるが、中心となる価格帯は、最近では総じて品薄感から強含みであるが、交通接近条件(駅
距離)、画地条件(規模及び接道)及び行政的条件(基準容積率)等に応じて異なるため、把握出来ない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
対象地は、選好性を有する東急東横線綱島駅から徒歩圏のマンション用地である。当該地域のマンションは、希少性も
有り、販売良好である。比準価格は、実際の取引事例を基礎に置く、市場の実態を反映した価格である。開発法による
価格は、想定要素が多いが、マンションデベロッパー等の投資採算性を反映した価格である。本件では、比準価格を標
準に開発法による価格を関連付けて、更に単価と総額との関連にも留意し鑑定評価額を標記の通り決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          397,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産融資環境は引き続き良好であり、マン
ションデベロッパーの用地取得意欲は、堅調
に推移している。


新綱島駅の開通の期待値から、デベロッパー
の当該地域のマンション用地取得意欲は増加
している。


二方路地で利便性に優るが、個別的要因に大
きな変動は認められない。

行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+5.0 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜港北 -8 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10503
12
-6
横浜市港北区

貸家
建付

  
(           ) 
不整形 西6.6m市道、
東7.5m、
二方路



1低専
高度1種最高10m
(70,100)
b 10503
05
-24
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
長方形 西11m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
c 10503
10
-16
横浜市港北区

更地


  
(           ) 
ほぼ台形 北西6.5m市道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
建築協定
(60,100)
d 10503
08
-18
横浜市都筑区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 北西12m区画
街路、
南西12m、
南東6m、
三方路

1住居
高度4種最高20m
地区計画等
(80,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
177,154  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[  64.0]

286,768 
100
[  64.8]

442,543 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

451,000 
b (            
510,326  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

516,450 
100
[ 123.6]

417,840 

426,000 
c (            
286,996  
100
[ 100.0]
[ 104.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

299,624 
100
[  77.8]

385,121 

393,000 
d (            
232,925  
100
[ 100.0]
[ 104.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

231,594 
100
[  53.5]

432,886 

442,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -25.0
画地     -36.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境     +20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -2.0 環境     -10.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政     -10.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.40 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +7.0 環境     -50.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     440,000 円/㎡]  



横浜港北 -8 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適正な再調達原価を求めることが困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
対象地の最有効使用を高層の分譲マンション素地と判定し、開発法を適用するため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 ■ する □ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

2,364,074,230 

1,635,794,643 

12 

745,000 

3,980.00 

330,000 

4,770.00 
⑧開発法による価格             728,279,587 円    (               365,000 円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜港北 -8 宅地-6
(4)-2 開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a~②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①-②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,997 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,997.00 ㎡            
総面積に対する割合
(     100.0 %)  (           %)  (           %)  (           %)  (     100.0 %)            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造・戸数・標準住戸
985.00 ㎡  4,770.00 ㎡  3,980.00 ㎡  790.00 ㎡  3,980.00 ㎡  RC・7F 1B
 (    55 戸)
 68㎡・3LDK
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
(      49.3 %)  (     238.9 %)  (     199.3 %)  (      39.6 %)  (     83.44 %) 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度5種最高20m

80 % 

200 % 

200 % 
間口

奥行
  38.0 m

  58.0 m
前面道路: 市道

特定道路までの距離:
   8.2 m

       m
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 745,000 円/㎡  店舗等  円/㎡ 
①b販売単価の算定根拠
②販売総額             販売単価        分譲可能床面積             販売総額
住宅      745,000 円/㎡  ×       3,980.00 ㎡  =           2,965,100,000 円 
店舗等              円/㎡  ×                ㎡  =                         円 
合 計                 2,965,100,000 円 
支出 ③a建築工事費(単価)  建築工事単価(単価)         設計監理料                                          
    330,000 円/㎡  ×  (1+       3 %) =          339,900 円/㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積           建築工事費(総額)     
     339,900 円/㎡  ×      4,770.00 ㎡  =           1,621,323,000 円 
⑤a開発負担金                                                 円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額       販売管理費比率           販売管理費         
            2,965,100,000 円  ×          12 %  =             355,812,000 円 
支出合計 ④+⑤+⑥         1,977,135,000 円 
(4)-4 投下資本収益率     12 %
投下資本収益率の算定根拠
(4)-5 開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 8 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 9 ヶ月 
建築工事(1期目) 10 ヶ月  販売収入(1期目) 19 ヶ月  販売管理費(2期目) 18 ヶ月 
建築工事(2期目) 17 ヶ月  販売収入(2期目) 24 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 24 ヶ月  販売収入(3期目) 26 ヶ月 
(4)-6 収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 237,208,000 円       8 %) ×  0.8357  (     19 ヶ月) =            198,234,726 円 
販売総額(2期) 2,134,872,000 円      72 %) ×  0.7972  (     24 ヶ月) =          1,701,919,958 円 
販売総額(3期) 593,020,000 円      20 %) ×  0.7823  (     26 ヶ月) =            463,919,546 円 
収入合計 2,364,074,230 円 
支出 建築工事費(1期) 162,132,300 円      10 %) ×  0.9099  (     10 ヶ月) =            147,524,180 円 
建築工事費(2期) 162,132,300 円      10 %) ×  0.8517  (     17 ヶ月) =            138,088,080 円 
建築工事費(3期) 1,297,058,400 円      80 %) ×  0.7972  (     24 ヶ月) =          1,034,014,956 円 
開発負担金  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
販売管理費(1期) 213,487,200 円      60 %) ×  0.9185  (      9 ヶ月) =            196,087,993 円 
販売管理費(2期) 142,324,800 円      40 %) ×  0.8437  (     18 ヶ月) =            120,079,434 円 
販売管理費(3期)  円         %) ×  1.0000  (        ヶ月) =                        円 
支出合計 1,635,794,643 円 
(4)-7 開発法による価格           収入の現価の総和             支出の現価の総和             開発法による価格
        2,364,074,230 円  -              1,635,794,643 円  =                728,279,587 円 

              365,000 円/㎡