別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月11日 提出
横浜港北 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -14 神奈川県 神奈川第3 氏名  不動産鑑定士 大原 一郎   TEL.
鑑定評価額 54,300,000 円  1㎡当たりの価格 367,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
285,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月28日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市港北区菊名2丁目37番24
「菊名2-10-9」
②地積
 (㎡)
148  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な高台の住宅
地域
西4.5m市道 水道、ガス、下水 妙蓮寺

300m
(2)



①範囲 東    70 m、西    70 m、南   200 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         148 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
妙蓮寺東側の高台の住宅地域

基準方位北   4
.5m市道
交通

施設
妙蓮寺駅北東方

300m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅である妙蓮寺駅に至近距離の閑静な高台に存する優良な住宅地として成熟しており、地域要因に特段の変
化はない。交通利便性に優れた住宅地であり需要は底堅く推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           373,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           206,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は港北区内の東横線沿線の最寄駅から徒歩圏内にある優良な住宅地域である。需要者は東京都心や横浜方面
へ通勤するサラリーマン世帯が中心で同一需給圏外からの転入者も多い。交通利便性がよく沿線の丘陵地に比較的早く
から開発された既存住宅地として人気があり、近年は小規模物件の供給も多く需要は底堅い。又、敷地細分化の傾向も
見られる。中心価格帯は中古戸建住宅で5千万円~6千万円前後、新築建売住宅で7千万円前後が主流である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
上記市場の特性のとおり、戸建住宅の居住性等に着目した自用目的での取引を中心に価格水準が形成され、市場実態に
即した比準価格は妥当な水準が得られた。最寄駅に近くアパート等の賃貸物件も見られるが遊休土地の活用等が主であ
り投資採算に見合う賃料水準が得られず収益価格はやや低位にある。よって、市場価格を反映した比準価格を標準に、
収益価格も斟酌し,単価と総額との関連に留意し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜港北 -5                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        353,000 円/㎡
[103.4]
100
100
[100.0]
100
[100.4]
[101.0]
100
367,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          355,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の後、今後は政府による大型財政予
算が手伝って景気動向も回復が見込まれ、住
宅市場にも波及が期待される。


地域要因に特段の変化はなく、東横線沿線の
最寄駅から徒歩圏内の既成住宅地として底堅
い需要がみられる。


個別的要因の変動は特にない。西側4.5m
道路に面する画地で、近隣地域内での選好性
は普通程度である。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -0.5
交通・接近     -4.0
環境        +5.1
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.4 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜港北 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10503
04
-3
横浜市港北区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南4.5m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
b 10503
04
-6
横浜市港北区

更地


  
(           ) 
ほぼ整形 東8m市道、
中間画地




1住居
高度4種最高20m
(70,200)
c 10503
04
-19
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西4.3m市道
、北東4m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(70,100)
d 10503
04
-16
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
台形 北東4m市道、
西4m、二方路




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
e 10503
02
-1
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北5.5m市道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
374,438  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.1]

384,538 
100
[ 104.0]

369,748 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

373,000 
b (            
393,592  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[   /  ]
100
[  96.9]

417,557 
100
[ 108.5]

384,845 

389,000 
c (            
430,302  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 108.2]

403,259 
100
[ 106.2]

379,717 

384,000 
d (            
270,189  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

264,993 
100
[  74.4]

356,173 

360,000 
e (            
342,449  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

360,473 
100
[ 101.8]

354,099 

358,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境      +5.0
画地      +0.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +6.5 交通・接近   -3.0 環境       0.0
画地      -3.1 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -0.5 交通・接近   -3.0 環境     +10.0
画地      +8.2 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -6.0 環境     -20.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.0 環境      +5.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -1.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     373,000 円/㎡]  



横浜港北 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,637,324 

574,780 

3,062,544 

1,650,720 

1,411,824 
( 0.9725
1,372,999 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       30,511,089 円    (     206,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜港北 -14 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 65.00 LS2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   148 ㎡     11.8 m x   12.5 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用、敷地規模等から共同住宅(ファミリータイプ、3LDK、2戸、平均65㎡)を想定した。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
65.00 

100.0 

65.00 

2,303 

149,695 
2.0  299,390 
1.0  149,695 

 2 2
住宅
65.00 

100.0 

65.00 

2,350 

152,750 
2.0  305,500 
1.0  152,750 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


130.00 

100.0 

130.00 


302,445 
604,890 
302,445 
⑨年額支払賃料        302,445 円 × 12ヶ月 =        3,629,340 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      130.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,629,340 円  ×     4.0 %                          
+                    円  ×         % =         145,174 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,484,166 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           604,890 円 ×    96.0 %  ×    1.00 % =            5,807 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          302,445 円 ×    96.0 %  ×    0.5075 =          147,351 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,637,324 円    (         24,577 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1050304

    -1
2,462  
  2,361
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,512 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,453 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,350 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1050304

    -2
2,010  
  1,929
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]
100
[102.0]

2,074 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜港北 -14 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 114,000 円           22,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 108,880 円             3,629,340 ×       3.0 %
③公租公課  土地               112,500 円     査定額
 建物               193,800 円           22,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        22,800 円           22,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,800 円           22,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    574,780 円 (               3,884 円/㎡)  (経費率    15.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 22,800,000 円                          設計監理料率
  175,000 円/㎡ ×      130.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0724        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0573 ×  40 % + 0.0770 ×  40 % + 0.0933 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,650,720 円  
(             11,154 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,637,324 円      
②総費用 574,780 円      
③純収益 ①-② 3,062,544 円      
④建物等に帰属する純収益 1,650,720 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,411,824 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,372,999 円      

  (                          9,277 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              30,511,089 円


(                       206,000 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月16日 提出
横浜港北 -14 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
横浜港北 -14 神奈川県 神奈川第3 氏名  不動産鑑定士 矢島 正喜   TEL.
鑑定評価額 54,200,000 円  1㎡当たりの価格 366,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
285,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
横浜市港北区菊名2丁目37番24
「菊名2-10-9」
②地積
 (㎡)
148  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(50,100)
準防

(その他)
高度1種最高10m


(60,100)

1:1
住宅

W2
中規模一般住宅が多
い閑静な高台の住宅
地域
西4.5m市道 水道、ガス、下水 妙蓮寺

300m
(2)



①範囲 東    70 m、西    70 m、南   200 m、北    70 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    12.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         148 ㎡程度、形状 正方形
④地域的特性 特記

事項
東急東横線「妙蓮寺」駅東側
に所在する住宅地域


基準方位北4.5m
市道
交通

施設
妙蓮寺駅東方

300m
法令

規制
1低専
(60,100)
準防 
高度1種最高10m
⑤地域要因の将
 来予測
最寄駅に近く、宅地利用率はほぼ100%で土地利用等は変わらず今後も、建て替え等の程度で現状維持で推移
することが予想される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           373,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格           212,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東急東横線沿線駅の最寄駅に近い住宅地域である。需市者は都心に通勤する勤労者世帯層が中心で市内
及び市外からの転入も見られ、需要者の所得は高い。土地の利用率が高いため、供給はタイトで地価は上昇基調にある
。150㎡の土地で約5000万円、新築戸建で約6500万円~7000万円となるが新築戸建の供給はまれで、中
古住宅の取引が主流となるが供給は少ない。一部に規模の大きな画地が所在するため、分割による供給が予想される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
最寄駅に近いことからアパー等が立地し、自用の住宅取得のための取引が地価水準を形成してきたが経緯があり、地価
形成において取引価格が背景となっている。アパート等の需要は、相続等のため有効活用の手段として土地所有者が収
益用不動産として土地活用を行うもので、需要者は限定され、地価に及ぼす影響は小さい。以上から比準価格を重視し
、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を行い、単価と総額に留意し、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 横浜港北 -5                 ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地         0.0
[前年代表標準地等の価格]
        353,000 円/㎡
[103.4]
100
100
[100.0]
100
[100.9]
[101.0]
100
365,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          355,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
港北区は東部の綱島駅を中心とした再開発、
日吉駅周辺の大規模マンションの建設等及び
相鉄・東急直通線の開業を控え、地価は上昇
の機運にある。

最寄駅に近い住宅地域で、宅地利用率は高く
需要は堅調であるが供給はタイトである状態
が続いている。希少性から地価は緩やかに上
昇している。

西側で幅員4.5mの道路に面し、画地規模
については住宅地として概ね標準的であり、
市場競争力はある。
行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -2.0
環境        +4.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.1 %  %
3 試算価格算定内訳 横浜港北 -14 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 10503
04
-17
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ正方形 北西4.5m私道
、中間画地




1低専
高度1種最高10m
(50,80)
b 10503
03
-22
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南2.5m私道、
中間画地




1低専
高度1種最高10m
(60,100)
c 10503
14
-19
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
不整形 南4m市道、
南東4.5m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(70,100)
d 10503
03
-17
横浜市港北区

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南東4.5m市道
、南西2m、
角地



1低専
高度1種最高10m
(70,100)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
351,257  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  98.0]

363,443 
100
[  97.0]

374,684 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

378,000 
b (            
351,282  
100
[ 100.0]
[ 103.4]
100
100
[ 100.0]
100
[  92.9]

390,986 
100
[ 106.0]

368,855 

373,000 
c (            
291,139  
100
[ 100.0]
[ 103.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.9]

293,120 
100
[  80.4]

364,577 

368,000 
d (     391,396
391,396  
100
[ 100.0]
[ 104.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

386,600 
100
[ 101.0]

382,772 

387,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.28 
街路      -2.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -2.0 環境       0.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.28 
街路      -6.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他     -4.0 行政       0.0 その他    +15.0
c 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -6.0 交通・接近   -5.0 環境     -10.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     373,000 円/㎡]  



横浜港北 -14 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し土地の再調達原価が求められないため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,668,448 

578,056 

3,090,392 

1,636,240 

1,454,152 
( 0.9725
1,414,163 
  4.8 -  0.3 )
4.5%  
⑧収益価格       31,425,844 円    (     212,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
横浜港北 -14 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
共同住宅 65.00 LS2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
1低専 準防
高度1種最高10m
60 %   100 %   100 %   148 ㎡     11.8 m x   12.5 m  前面道路:市道         4.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 3LDK、2戸の2階建てアパートを想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段を想定したため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
住宅
65.00 

100.0 

65.00 

2,349 

152,685 
1.0  152,685 
1.0  152,685 

 2 2
住宅
65.00 

100.0 

65.00 

2,397 

155,805 
1.0  155,805 
1.0  155,805 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


130.00 

100.0 

130.00 


308,490 
308,490 
308,490 
⑨年額支払賃料        308,490 円 × 12ヶ月 =        3,701,880 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      130.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 敷金で担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        3,701,880 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         185,094 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,516,786 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           308,490 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            2,931 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          308,490 円 ×    95.0 %  ×    0.5075 =          148,731 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,668,448 円    (         24,787 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 1050313

    -1
1,797  
  1,721
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 75.0]
100
[ 99.0]
100
[100.0]

2,420 
対象基準階の
 月額実質賃料
      2,500 円/㎡

 月額支払賃料
(     2,397 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 1050313

    -2
2,833  
  2,833
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 98.0]
100
[110.0]
100
[100.0]

2,628 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
横浜港北 -14 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 113,000 円           22,600,000 ×       0.5 %
②維持管理費 111,056 円             3,701,880 ×       3.0 %
③公租公課  土地               116,700 円     査定額
 建物               192,100 円           22,600,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        22,600 円           22,600,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,600 円           22,600,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    578,056 円 (               3,906 円/㎡)  (経費率    15.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.8 %  ⑥g :賃料の変動率 0.3 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 35 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 22,600,000 円                          設計監理料率
  174,000 円/㎡ ×      130.00 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0724        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0573 ×  40 % + 0.0770 ×  40 % + 0.0933 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,636,240 円  
(             11,056 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,668,448 円      
②総費用 578,056 円      
③純収益 ①-② 3,090,392 円      
④建物等に帰属する純収益 1,636,240 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 1,454,152 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
1,414,163 円      

  (                          9,555 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.5 %

                              31,425,844 円


(                       212,000 円/㎡)